계약 갱신요구권 거절 사유

– 임대인이 갱신을 거부할 수 있는 정당한 사유란? 법에서 인정하는 거절 요건 -

 

 

 

2020년 7월 말부터 시행된 계약갱신요구권 제도는
세입자(임차인)가 전세계약 종료 시점에 한 번에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 권리를 보장합니다.
하지만 이 권리가 절대적인 것은 아닙니다.
임대인 역시 법에서 정한 정당한 사유가 있다면
계약갱신요구를 거절할 수 있는 권한이 있습니다.

이 글에서는
✔ 임차인이 계약을 연장할 수 있는 기본 조건
✔ 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’
✔ 관련 법조항과 판례
✔ 분쟁 시 세입자의 대응 방법
등을 정리하여 설명합니다.

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계약갱신요구권의 기본 개념

임차인은 계약 기간이 끝날 때
한 번에 한해 2년간 계약 연장을 요구할 수 있는 법적 권리를 가집니다.
이를 ‘계약갱신요구권’이라고 하며,
이 요구는 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

📌 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
“임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.”

즉, 세입자가 계약 종료 전 1개월~6개월 사이에 계약 연장을 요구하면,
원칙적으로 임대인은 이를 받아들여야 합니다.

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임대인의 갱신 거절이 가능한 정당한 사유 (법정 열거사항)

계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유는
「주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 및 같은 조 제2항」에서 구체적으로 명시되어 있습니다.

✅ 1. 임대인 또는 직계존비속이 실거주를 원하는 경우

가장 대표적인 거절 사유입니다.
임대인이나 그의 배우자·직계존비속이 해당 주택에 직접 거주할 계획이 있다면
갱신요구를 거절할 수 있습니다.

단, 실제로 거주하지 않으면 불법 거절로 간주되어 손해배상 청구 가능
실거주 목적은 입증할 자료가 필요 (이전 주소지 퇴거, 이사일자, 자녀 전학 등)

✅ 2. 임차인이 2기 이상 차임 또는 보증금을 연체한 경우

• 통상 2회분 이상 임대료(월세) 연체 시
• 또는 보증금 지급이 지연된 경우도 포함

✅ 3. 임차인이 임대인의 동의 없이 무단 전대했을 경우

• 제3자에게 주택을 다시 임대하는 행위는
  임대인의 동의 없이는 계약 위반으로 간주됨

✅ 4. 계약 당시 허위 또는 부정한 방법으로 계약을 체결한 경우

• 예: 위장전입, 허위서류 제출, 거짓 진술 등

✅ 5. 임차인이 주택을 고의로 파손하거나 중대한 과실이 있는 경우

• 구조 변경, 심각한 하자 유발 등의 사유가 해당

✅ 6. 임대인이 주택을 철거하거나 재건축하려는 계획이 있는 경우

• 다만, 법령에 따른 허가, 인·허가 등 요건이 충족되어야 함

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갱신 거절을 가장한 불법 퇴거 요구 사례

최근에는 임대인이
“내가 들어가 살겠다”라고 말하고
세입자를 내보낸 뒤, 다른 세입자에게 높은 보증금으로 다시 임대하는 경우가 종종 발생합니다.

📌 대법원 판례 (2022다10012)
"임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절하였으나 실제로는 임대를 이어간 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다."

이 경우 임차인은

• 보증금 차액
• 이사 비용
• 중개수수료 등
  실질적 손해를 청구할 수 있습니다.

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임차인의 대응 방법 – 거절 통보를 받았다면?

✅ 1. 거절 사유 확인 및 증빙 요구

임대인의 실거주 주장이나 기타 사유에 대해
구체적인 증거 자료를 요청합니다.
(예: 가족 전입 계획서, 인근 학교 전학 확인서, 철거허가서 등)

✅ 2. 내용증명으로 갱신의사 재통보

정당한 사유가 없다고 판단된다면
갱신요구를 문서로 다시 전달하고 기록을 남깁니다.

✅ 3. 법적 분쟁 대비

실거주 목적 거절 후, 타인에게 다시 임대한 사실이 드러난 경우
→ 손해배상 청구 가능
→ 계약 무효 주장 가능

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주의사항 – 임차인도 지켜야 할 조건

갱신요구권은 임차인이 ‘계약 위반이 없는 경우’에만 행사할 수 있습니다.
다음 사항을 위반했다면
임대인의 거절이 정당하다고 판단될 수 있습니다:

• 보증금이나 월세 연체
• 무단 구조 변경
• 타인과 공동 거주(쉐어하우스 형태)
• 무단 전대

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계약갱신요구는 자동이 아니다 – 직접 요구해야 효력 발생

임차인이 갱신을 원한다면
반드시 계약 만료 1개월~6개월 전 사이에 직접 의사표시를 해야 합니다.
전화, 문자, 내용증명 등의 방법으로 갱신의사를 전달해야 하며,
이러한 절차 없이 계약이 끝나면
임대인은 법적 문제없이 새로운 계약자를 받을 수 있습니다.

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결론 – 임대인의 갱신거절은 ‘사유가 명확할 때’만 가능

계약갱신요구권은 세입자 보호를 위한 법적 장치이지만,
임대인의 실거주 또는 계약 위반 등의 사유가 명백한 경우에는
거절이 가능합니다.

임차인은
✔ 갱신의사를 기간 내 명확히 표현하고,
✔ 본인의 계약상 의무를 성실히 이행하며,
✔ 임대인의 거절 사유가 정당한지 법적 기준에 따라 검토해야 합니다.

임대인 역시 갱신 거절 후 임대를 이어가면
법적 책임을 질 수 있으므로
모든 절차는 법적 근거에 따라 투명하게 진행되어야 합니다.

 

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