확정일자 재발급 여부

– 계약서를 분실했거나 갱신했을 때 확정일자는 다시 받아야 하나? -

 

전세 계약을 체결하고 나면 잊지 말아야 할 중요한 절차 중 하나가 ‘확정일자’ 부여입니다.
확정일자는 보증금 보호를 위한 법적 장치로,
주택이 경매나 공매에 넘어가는 상황에서도 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 보장해 줍니다.

그런데 실제 생활에서는 계약서를 잃어버리거나,
계약을 갱신했는데 이전에 받아 둔 확정일자가 계속 유효한지 헷갈리는 경우가 많습니다.
또한, 확정일자를 다시 받을 수 있는지, 재발급은 가능한지에 대한 정보도 명확하지 않죠.

이번 글에서는
✔ 확정일자의 법적 효력
✔ 계약서 분실 시 처리 방법
✔ 갱신계약 시 확정일자 재부여 필요 여부
✔ 실제 재발급이 가능한지 여부와 절차
✔ 관련 법조항
등을 중심으로, 세입자가 놓치기 쉬운 핵심 사항을 정리해 드립니다.

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확정일자란? – 임차인의 보증금을 법적으로 보호해 주는 날짜

확정일자란, 임대차계약서가 일정 시점에 존재했다는 사실을 공적으로 인증해 주는 날짜입니다.
보통 주민센터, 법원, 공증사무소에서 계약서에 날짜 도장을 찍어 부여합니다.

📌 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
“임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고, 계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매·공매에서 보증금을 우선변제 받을 수 있다.”

즉, **대항력(전입신고 + 입주)**과 함께 확정일자를 받아두어야
전세보증금을 우선적으로 회수할 수 있는 권리,
즉 우선변제권이 발생합니다.

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계약서 분실 시 확정일자는 재발급 가능한가?

계약서를 분실한 경우,
기존에 받았던 확정일자는 그대로 유지됩니다.
즉, 확정일자는 계약서에 찍힌 ‘도장’이 기준이므로,
그 계약서 원본이 없다면 확정일자 자체를 다시 발급받는 것은 불가능합니다.

다만, 대안으로 다음과 같은 조치가 가능합니다:

✅ 1. 주민센터에서 확정일자 부여 기록 확인

확정일자를 받은 주민센터에 가서
“확정일자 부여 사실 증명서”를 발급받을 수 있습니다.
이는 계약서를 잃어버렸더라도 확정일자를 받은 사실을 입증하는 문서로 사용 가능합니다.

✅ 2. 계약서 사본 재작성 후, 새 확정일자 부여

임대인과 협의하여 같은 내용의 계약서를 다시 작성한 뒤
새로 확정일자를 받을 수 있습니다.
하지만 이 경우 새로운 날짜로 확정일자가 설정되므로,
보증금 우선순위가 이전 확정일자보다 뒤로 밀릴 수 있음에 주의해야 합니다.

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갱신계약 시 확정일자는 다시 받아야 할까?

전세계약은 일반적으로 2년 단위로 체결되며,
계약 기간이 끝나면 ‘묵시적 갱신’ 또는 ‘갱신계약서 작성’의 형태로 연장됩니다.

이때 가장 중요한 판단 기준은 계약서의 ‘내용 변경 여부’입니다.

📌 묵시적 갱신의 경우

• 보증금, 계약 조건이 변경되지 않은 경우
• 기존 확정일자가 그대로 유효
• 새로 확정일자 받을 필요 없음

📌 명시적 갱신(계약서 새로 작성)

• 보증금, 임대료, 계약 기간 등 조건이 변경된 경우
• 새 계약으로 간주되므로 확정일자를 다시 받아야 함

📌 대법원 판례 (2011다46806)
"갱신된 임대차 계약의 보증금이 증액된 경우, 증액분에 대해 별도의 확정일자가 필요하다."

즉, 기존보다 보증금이 늘어나거나 임대료 조건이 바뀐 경우,
새 확정일자를 받아야 증액된 금액도 보호받을 수 있습니다.

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확정일자 재발급과 재부여의 차이

많은 분들이 **‘확정일자 재발급’**과 **‘재부여’**를 혼동하는데,
이 둘은 명확히 구분해야 합니다.

항목내용

재발급	기존 계약서에 찍힌 확정일자의 사실관계를 증명하는 문서 발급 (예: 사실증명서)
재부여	새 계약서에 대해 새로운 확정일자를 부여받는 것 (날짜 변경됨)

 

✔ 계약서 분실 시 → 재발급 (기록 확인)
✔ 계약 조건 변경 시 → 재부여 (새 날짜 적용)

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실제 행정절차 – 어떻게 처리해야 할까?

① 계약서를 잃어버렸을 경우:

• 해당 주민센터 방문 → 이름, 주소, 확정일자 부여 요청 날짜를 알려줌
• ‘확정일자 부여 사실증명서’ 발급 가능 (수수료 있음)
• 법적 증빙자료로 사용 가능

② 갱신계약 후 확정일자 다시 받기:

• 새 계약서 작성
• 주민센터, 등기소, 공증사무소 중 택 1 방문
• 새 확정일자 부여
• 기존 확정일자와 날짜는 달라짐, 우선순위에 주의

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보증보험 가입 시 유의사항

보증보험(HUG, SGI) 가입 시
갱신계약 후에도 확정일자를 반드시 새로 제출해야 하는 경우가 많습니다.
특히 보증금 증액이 있는 경우,
기존 확정일자는 증액분에 대한 보호를 해주지 않기 때문입니다.

따라서 보증보험 가입이나 갱신 시점마다
새로운 계약서와 함께 확정일자를 재부여 받는 것이 안전합니다.

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결론 – 확정일자는 ‘계약 조건’과 함께 움직인다

확정일자는 보증금을 법적으로 보호하는 ‘날짜 기준’이므로,
그에 해당하는 계약서가 반드시 존재해야 합니다.

✔ 계약서 분실 시 → 사실증명서로 대체 가능
✔ 계약 갱신 시 → 조건 변경 없으면 기존 확정일자 유효
✔ 보증금이 증액되면 → 새 확정일자 반드시 필요
✔ 재발급과 재부여의 개념을 혼동하지 말 것

이처럼, 단순한 행정절차처럼 보이지만
‘보증금 보호 우선순위’라는 민감한 법적 권리에 직결되므로
확정일자 관리 또한 계약만큼이나 중요하게 다뤄야 합니다.

 

 

🔹 핵심 키워드

• 확정일자 재발급
• 확정일자 갱신
• 계약서 분실 대처
• 보증금 우선변제
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