계약 후 등기부등본 다시 보기

– 임대인의 변동이 생겼다면 내 보증금은 안전할까? 계약 후 등기 확인의 중요성과 주의점  –

 

전세 계약을 체결할 때 대부분의 세입자들은 계약 직전에 등기부등본을 열람하고,
임대인이 실제 소유자인지 확인합니다.
하지만 계약 이후에는 등기부등본을 다시 보지 않는 경우가 많습니다.

그런데 만약 계약 기간 중 임대인이 바뀌거나, 새로운 근저당이 설정된다면?
세입자의 보증금은 과연 안전할까요?

이번 글에서는 계약 체결 이후에도 등기부등본을 지속적으로 확인해야 하는 이유,
임대인의 소유권 변동이나 담보권 설정이 미치는 영향,
그리고 세입자가 취할 수 있는 대응책을 구체적으로 설명합니다.

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등기부등본이란? – 부동산 권리관계의 ‘공식 이력서’

등기부등본은 부동산의 ‘법적 상태’를 보여주는 공식 문서로,
소유자, 담보권(근저당·전세권 등), 압류 여부 등이 기록됩니다.

📌 부동산등기법 제7조
“등기기록은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘며, 각 사항은 법률의 규정에 따라 기록한다.”

• 표제부: 부동산의 위치, 구조, 면적
• 갑구: 소유권 관련 사항 (소유자, 소유권이전 등)
• 을구: 소유 외 권리 (근저당권, 임차권, 전세권 등)

📌 계약 전에 등기부등본을 확인하는 이유는 임대인이 실제 소유자인지,
그리고 담보설정이 있는지 여부를 확인하기 위함입니다.

 

 

계약 후에도 등기부등본을 확인해야 하는 이유

대부분의 세입자는 계약 전에만 등기부등본을 확인하고,
계약 이후에는 별도로 들여다보지 않습니다.

하지만 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다:

1. 소유권이 제3자에게 이전됨
   → 집주인이 주택을 매도한 경우
2. 근저당이 새로 설정됨
   → 대출로 인해 은행이 집을 담보로 잡은 경우
3. 압류·가압류 등 법적 절차 개시
   → 집주인이 세금 체납, 채무 불이행 등으로 불이익을 당한 경우

이러한 변동 사항은 세입자의 보증금 회수에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다.

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임대인이 변경되면 계약은 어떻게 되나?

민법상, 부동산 소유자가 바뀌었을 경우 기존 임대차계약은 어떻게 될까요?

📌 주택임대차보호법 제3조 제1항
“임차인은 대항요건을 갖춘 경우, 새로운 소유자에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있다.”

즉, 세입자가 전입신고 + 실제 거주를 통해 대항력을 확보했다면,
→ 소유자가 바뀌더라도 기존 계약은 그대로 유지됩니다.
→ 새로운 소유자는 임대차계약을 승계하게 됩니다.

⚠️ 하지만 전입신고를 하지 않았거나 확정일자가 없다면?
→ 새로운 소유자가 **“계약은 인정할 수 없다”**고 주장해도 법적으로 막기 어렵습니다.

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새로 설정된 근저당권이 있다면? – 우선순위가 핵심

전세계약 이후 소유주가 은행에서 대출을 받아 근저당을 설정했다면,
세입자의 보증금은 후순위로 밀릴 위험이 있습니다.

📌 주택임대차보호법 제3조의2 제1항
“대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다.”

즉, 전입신고 + 확정일자가 세입자의 생명줄입니다.

🔍 등기부등본에서 ‘을구’에 설정된 근저당의 날짜가 세입자의 확정일자보다 빠르다면
→ 세입자는 후순위 채권자가 되며,
→ 경매 시 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.

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계약 중간에 변동사항이 생긴다면, 세입자의 대응 방법

등기부등본에 이상한 변화가 생겼다면 즉시 아래와 같은 조치를 고려해야 합니다:

✅ 1. 내용증명 발송

“귀하가 소유권을 이전했거나 근저당을 설정한 행위는 임대차계약에 중대한 영향을 미치므로,
향후 발생할 손해에 대해 책임을 묻겠다”는 내용의 내용증명 발송

✅ 2. 전세보증금 반환보증 가입 검토

이미 대출 설정이 되어 있거나 불안하다면,
**HUG(주택도시보증공사)**나 SGI서울보증의 보증 상품 가입을 통해
→ 보증금 반환 위험에 대비

✅ 3. 임차권등기명령 신청

📌 민사집행법 제6조
"임차인은 임대차 종료 후 보증금 반환을 요구하면서 임차권등기를 신청할 수 있다."

→ 퇴거 후에도 보증금을 돌려받지 못할 우려가 있다면,
→ 임차권등기를 통해 법적 보호 가능

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실무 팁 – 등기부등본은 이렇게 활용하세요

• 계약 후 최소 분기 1회 이상 등기부등본 열람
• 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 열람 700원 / 발급 1,000원
• 모바일 정부24 앱에서도 열람 가능
• 갑구: 소유자 변동 체크
• 을구: 근저당, 가압류, 전세권 등 확인

📌 보증금 규모가 클수록, 더 자주 확인하는 것이 좋습니다.

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사례로 보는 경각심 – 등기부 미확인으로 인한 손해

사례 1:
E씨는 2년 전 전세 계약 체결 후 등기부등본을 다시 보지 않음.
임대인이 중간에 2금융권에서 대출을 받아 근저당을 설정했고,
결국 주택이 경매로 넘어감.
→ E씨는 확정일자만 있고 전입신고가 없어 우선변제권을 인정받지 못함.
→ 보증금 7천만 원 중 3천만 원 손실.

사례 2:
F씨는 계약 후 매달 등기부등본을 확인하던 중 소유권이 자녀 명의로 이전된 것을 발견.
→ 즉시 중개사무소와 집주인에 통지하고,
→ HUG 반환보증에 가입하여 안전장치 확보.

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결론 – 등기부등본은 계약서 다음으로 중요한 생명줄

부동산 계약은 한 번의 서명으로 끝나지 않습니다.
임대인의 변동, 담보 설정 등은 모두 등기부등본에 기록되며,
이를 제때 확인하지 않으면 수천만 원의 보증금이 위태로워질 수 있습니다.

계약 전뿐 아니라 계약 후에도
정기적으로 등기부등본을 확인하는 습관,
그리고 이상징후 발생 시 빠른 대응 조치가
전세 계약을 안전하게 유지하는 핵심입니다.

다만, 최초 계약시 등기부등본의 변경사항에 대한 다양한 특약을 통해 

나의 권리를 보호받을 수 있습니다.

 

🔹 핵심 키워드

• 등기부등본 확인
• 임대인 변동
• 계약 후 소유권 이전
• 보증금 보호 방법
• 전세 계약 후 주의사항