전입신고 막는 집주인 대응

– 집주인이 전입신고를 막으려 한다면? 거부의 법적 효력과 세입자의 대응 방법 –

 

전세계약을 체결한 뒤, 입주하면서 ‘전입신고’를 하려고 했는데,
집주인이 이렇게 말합니다.

“전입신고는 하지 말아 주세요. 세금 문제가 있어서요.”
“우리 가족 주소가 이 집에 있어서, 전입은 곤란합니다.”

 

당황스럽지만 실제로 이런 요구를 받는 임차인이 적지 않습니다.
하지만 전입신고는 임차인의 권리 보호에 핵심이 되는 절차입니다.
집주인의 요청대로 전입신고를 하지 않으면,
→ 보증금을 돌려받을 권리조차 사라질 수 있습니다.

이번 글에서는 집주인이 전입신고를 막는 경우,
그 거부에 법적 효력이 있는지,
세입자는 어떤 방법으로 법적 권리를 지킬 수 있는지를 자세히 설명합니다.

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전입신고는 누구의 권한인가?

전입신고는 **‘임차인의 권리’**입니다.
주민등록법 제6조에 따라, 국민 누구나 자신의 실거주지를 등록할 권리가 있으며,
이를 제한할 법적 권한은 집주인에게 없습니다.

📌 주민등록법 제6조(전입의 신고)
“세대주는 전입한 날로부터 14일 이내에 주소지를 신고해야 한다.”

따라서 집주인이 반대하더라도 전입신고는 가능합니다.
해당 집에 실제로 입주했다면, 전입신고는 법적으로 유효하며,
집주인이 이를 막거나 방해한다면 오히려 위법 행위가 될 수 있습니다.

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왜 집주인들은 전입신고를 막을까?

집주인이 전입신고를 꺼리는 이유는 대부분 다음과 같습니다:

1. 다주택자 세금 회피 목적
   • 전입 세대수가 늘어나면, 세대 분리로 인해 세금 혜택이 사라질 수 있음
2. 건축물 용도 위반 우려
   • 불법 건축물이나 근린생활시설(상가) 등을 주거용으로 임대한 경우
   • 전입신고가 들어가면 단속 대상이 될 수 있음
3. 다른 가족이 주소지를 유지 중인 경우
   • 실거주 요건 등으로 가족 주소를 유지해야 한다며 요청하는 경우

⚠ 그러나 이와 같은 이유는 어디까지나 집주인의 사정일 뿐,
임차인이 이를 감수해야 할 의무는 없습니다.

 

전입신고를 막는 행위의 법적 효력은 없다

임대인이 전입신고를 금지하더라도,
그 요구 자체가 법적으로 효력을 갖지 않습니다.

📌 대법원 판례(2006다35530)
“임차인은 임대인의 동의 없이도 거주지를 정하고 전입신고를 할 수 있으며,
이는 임대차 계약상 불이익 사유가 될 수 없다.”

즉, 전입신고를 이유로 계약 해지나 불이익을 주는 행위 자체가 무효입니다.
만약 임대인이 전입신고를 이유로:

• 보증금 반환을 거부하거나
• 퇴거를 요구하거나
• 계약 해지를 주장한다면

→ 임차인은 민사상 손해배상 청구 또는 계약 이행 청구를 할 수 있습니다.

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임차인의 대응 방법 – 전입신고는 가능하다

전입신고는 임대인의 동의 없이도 가능합니다.
절차는 아래와 같습니다:

✅ [1] 정부24 온라인 전입신고

• 정부24 접속 → 전입신고 메뉴
• 임대차계약서, 신분증 사진 업로드
• 집주인 동의 필요 없음
• ‘실제 입주’ 상태만 증명되면 완료

✅ [2] 주민센터 방문 접수

• 임대차계약서 원본 + 신분증 지참
• 임대인의 연락처나 확인은 불필요
• ‘계약서상 주소’에 실제 입주했는지만 확인

📌 팁: 입주 직후 계약서에 확정일자 도장도 함께 받는 것이 중요합니다.
→ 전입신고 + 확정일자를 완료하면, 우선변제권 확보 완료!

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집주인이 전입신고를 막기 위해 '허위 신고'를 유도한다면?

“계약은 했지만, 전입은 하지 않은 것으로 해 주세요.”
“주소는 다른 데로 해 놓고 살아도 됩니다.”

이런 말을 듣고 전입신고를 하지 않는다면,
→ 임차인은 대항력과 우선변제권 모두 상실합니다.

게다가 이런 행위는 ‘허위 전입신고’로 간주될 수 있으며,

주민등록법 제37조 위반으로 과태료 처분을 받을 수도 있습니다.

따라서 반드시 실거주지로 전입신고를 해야 하며,
집주인의 요구가 있더라도, 이를 따르는 것은 오히려 임차인에게 불이익이 됩니다.

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실무 사례 – 전입신고를 막은 임대인, 법원 판결은?

사례 1: C씨는 집주인 요청으로 전입신고를 미뤘다가, 해당 주택이 경매로 넘어갔다.
→ C씨는 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않아 우선변제권을 인정받지 못하고 보증금 절반을 잃음.

사례 2: D씨는 전입신고를 시도했지만 집주인이 관리사무소를 통해 거부.
→ 주민센터에서 “입주 사실만 입증되면 전입신고는 가능하다”라고 안내받고 신고 완료.
→ 보증금 반환소송에서 대항요건 성립으로 임차인 승소.

📌 핵심은, 전입신고는 ‘입주 사실’만으로 가능하며,
임대인의 반대는 효력 없는 사적 요구에 불과하다는 점입니다.

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전입신고 후 분쟁을 대비하기 위한 팁

• 전입신고 후 계약서에 확정일자 도장 반드시 받기
• 전입신고 완료 화면 캡처 → 저장
• 입주 사진 및 짐 배치 사진 확보
• 임대인의 전입거부 문자나 통화 내용은 스크린숏 또는 녹취
• 필요시 내용증명으로 전입신고 거부 사실 통보 → 법적 보호 강화

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결론 – 전입신고는 협상의 대상이 아니다

전입신고는 임차인이 법적으로 보호받기 위해 절대적으로 필요한 절차입니다.
집주인이 어떤 이유로든 이를 막으려 한다면,
그 요구는 위법하거나 무효이며,
이를 따르는 것은 임차인 스스로 권리를 포기하는 것과 다름없습니다.

따라서 전입신고는 무조건 즉시, 그리고 주저 없이 진행해야 합니다.
임대인의 사정은 이해하더라도,
내 보증금을 지키는 권리는 절대 타협해서는 안 됩니다.

 

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