전세사기 유형별 대처법

– 갭투자, 다중전세, 무자본 임대인의 위험 신호와 사전 차단 요령 –

 

전세사기는 뉴스에서나 접할 일이라 생각하기 쉽지만, 실제로는 우리가 사는 동네, 우리가 살 집에서도 일어날 수 있습니다. 특히 계약 전까진 멀쩡해 보이던 집이나 집주인이, 막상 입주하고 나면 돌변하는 경우도 많습니다.

이번 글에서는 전세사기의 대표적인 유형인 갭투자형 사기, 다중전세 사기, 무자본 임대인 사기에 대해 사례 중심으로 설명하고, 사전에 반드시 확인해야 할 정보와 차단 요령을 구체적으로 정리합니다.

 

 

갭투자 전세사기 – 보증금으로 집을 산 뒤, 돌연 잠적

갭투자란 전세보증금으로 매매대금을 충당하며 집을 매입하는 투자 방식입니다.
문제는 집값 하락이나 임대인의 자금난이 생기면 보증금 반환이 어려워진다는 점입니다.

📌 주택임대차보호법 제3조의2
임차인은 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우, 우선변제권을 가진다.

하지만 선순위 근저당이 많거나 등기상 위험 요소가 있다면
대항요건과 확정일자를 갖추더라도 보증금 전액을 지키기 어렵습니다.

사전 차단 요령:

• 등기부등본 ‘을구’에 기존 근저당이나 가압류 내역 확인
• 주변 시세보다 보증금이 과도하게 높거나 매매가가 낮은 경우 의심
• 소유권이전일과 전세계약일이 비슷한 경우 → 갭투자 의심
• 임대인의 자금 출처 확인 요청 가능

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다중전세 사기 – 한 집에 여러 세입자, 보증금은 중복 설정

다중전세 사기는 원룸이나 다가구주택 등에서
동일 주소에 여러 명의 임차인과 각각 별도 계약을 체결하여,
총 보증금이 집값을 초과하도록 유도하는 방식입니다.

등기상 1주택으로 묶여 있는 구조를 이용해
세입자들은 자신이 선순위가 아닌 줄도 모르고 입주하게 됩니다.

사례:
서울 강서구의 한 다가구 주택에서 1개 호실에 3명의 세입자가 입주해 있었고,
각자 1억 원 넘는 보증금을 냈지만 보증금 합계가 집값의 3배에 달했음.
집주인이 돌연 연락 두절되며 경매로 넘어가면서 보증금 대부분 손실.

사전 차단 요령:

• 반드시 ‘건축물대장’에서 건물 구분 여부 확인
• ‘다가구’는 전체가 1개의 등기로 묶여 있어 주의
• 임차권등기 신청된 흔적이 있는지 등기부 갑구에서 확인
• 세입자끼리 정보 공유 및 중복 계약 여부 파악 필요

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무자본 임대인 사기 – 이름만 집주인, 돈은 전혀 없는 구조

무자본 임대인은 실질적으로는 **‘명의만 빌린 집주인’**입니다.
실제 매매자금은 전부 전세보증금으로 충당하며,
보증금은 돌려줄 능력이 전혀 없습니다.

이들은 보통 다음과 같은 특징을 가집니다:

• 계약을 비정상적으로 서두르거나
• 중개인이 임대인을 대신해 모든 것을 처리하거나
• 보증금 송금을 개인 계좌가 아닌 제3자 명의로 유도

사전 차단 요령:

• 계약 전 임대인의 실제 자산현황, 등기사항, 채무 상태 확인
• 신축 건물일 경우 등기부에서 소유권이전일이 계약일보다 늦으면 의심
• 중개인이 과도하게 개입하거나 보증을 자처하는 경우 경계
• 입주 전 보증보험(HUG, SGI) 가입 가능 여부 확인

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실무 체크리스트 – 계약 전 이 6가지는 반드시 확인하자

1. 등기부등본 갑구/을구 확인 (소유자·근저당·가압류)
2. 건축물대장 확인 (다가구 여부, 용도)
3. 전입세대열람 신청 (기존 세입자 확인)
4. 임대인의 신분증 실물 확인 및 주민등록초본 요청
5. 보증보험 가입 가능 여부 사전 심사
6. 계약 전 ‘이상징후 점검표’ 자가진단

이 중 1~3번은 온라인 정부24 또는 인터넷등기소에서 직접 확인 가능하며,
중개사무소가 제공하지 않아도 세입자가 스스로 조회할 수 있습니다.

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전세사기 관련 법제도 현황

최근 전세사기가 사회적 문제로 떠오르면서, 정부도 제도적 장치를 강화하고 있습니다.

📌 전세사기 피해자 지원 특별법 (2023.6 시행)피해자에 대해 경매 중지 및 대출 상환 유예

우선매수권 부여 및 보증금 일부 지원

 

📌 주택임대차보호법 개정안 추진

다중임대 등록 시 공공 데이터 자동 공개 의무화

계약 전 보증금 반환보장 여부 통보 의무 부여 예정

 

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예방이 곧 회복이다 – 계약 전에 모든 위험요소를 차단하라!!

전세사기는 계약서 한 장으로 수억 원의 피해를 남길 수 있습니다.
한 번 당하면 되돌리기 어렵고,
그 어떤 구제책도 100% 회복을 보장하지는 못합니다.

가장 확실한 대책은 계약 전 위험 신호를 감지하고 차단하는 것입니다.

✔ 이상한 집주인
✔ 낮은 매매가 대비 높은 보증금
✔ 신축임에도 등기 지연
✔ 다세대 또는 다가구 구조
✔ 계약 전 보증보험 가입 불가 통보
이 중 2개 이상 해당된다면 계약을 재검토하세요.

 

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