전세계약 시 제3자 명의 계약

– 임대인이 아닌 타인과 계약해도 될까? 실제 위험성과 대처법 –

 

전세계약을 체결할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 바로 ‘계약 상대방이 누구인가’입니다.
그런데 현실에서는 임대인의 명의가 아닌 제3자와 계약을 체결하게 되는 사례가 종종 있습니다.
예를 들어 부동산 중개업자가 대신 서명을 한다든지,
자녀 명의의 집인데 부모가 임대인으로 나선다든지,
법인 소유의 건물인데 개인 명의로 계약을 진행하는 경우 등이 있습니다.

문제는 이처럼 ‘제3자 명의’로 전세계약을 체결하면
계약 효력 자체가 무효가 될 수도 있고,
보증금 반환 등 법적 보호를 받지 못할 수도 있다는 점입니다.

이번 글에서는 전세계약에서 실제 임대인이 아닌 제3자와 계약했을 경우의 위험성과,
이를 사전에 차단하거나, 계약 후 대처할 수 있는 방법들을 구체적으로 설명합니다.

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임대차 계약은 반드시 ‘소유자’와 체결해야 하는 이유

민법상 임대차계약은 소유자의 의사를 전제로 효력이 발생합니다.
임대차 계약서에 서명한 자가 실제 등기부등본에 기재된 소유자와 다르다면,
계약 자체가 무효가 될 위험이 있습니다.

📌 민법 제607조(임대차의 의의)
“임대인은 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 진다.”

즉, 임대인의 자격이 없는 사람이 계약을 체결한 경우
→ 법적으로 임대차계약의 당사자가 될 수 없습니다.

계약 상대방이 소유자가 아닌 제3자일 경우,
이 계약은 **‘무권대리 계약’**이 될 수 있고,
그에 따른 법적 효력은 매우 제한적입니다.

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무권대리 계약이란? – 계약은 했지만 법적으로는 무효

📌 민법 제125조(표현대리)
“대리권 없는 자가 한 계약도 본인이 이를 추인하면 유효하게 된다.”

무권대리란 대리권이 없는 사람이 타인을 대신해 계약을 체결하는 것을 말합니다.
이 경우 원칙적으로 계약은 무효이나,
→ 추후 실제 소유자가 이를 ‘추인’(승인)하면 유효로 전환됩니다.

⚠️ 그러나 소유자가 추인을 거부하거나 연락이 두절된 경우
→ 세입자는 법적으로 보호받지 못할 수 있습니다.

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제3자 명의 계약의 위험 신호들

실무에서 흔히 발생하는 다음과 같은 상황은 주의 신호로 간주해야 합니다:

• 📌 계약서 상 임대인이 등기부등본의 소유자와 일치하지 않음
• 📌 “가족이라 괜찮다”, “중개인이 대신 처리하겠다”는 말
• 📌 위임장이나 인감증명서 없이 계약 진행
• 📌 계약 상대방이 법인인데 개인 명의로 계약 체결
• 📌 명의자가 미성년자, 고령자, 해외 체류 중인 사람 등

이런 상황에서 계약을 진행하면
임대인의 동의 없이 계약이 체결된 것으로 간주될 수 있으며,
보증금 반환이나 대항력 확보에 중대한 법적 장애가 발생할 수 있습니다.

 

 

실사례 – 보증금을 잃은 제3자 계약 피해자

사례 1: 어머니 명의의 집, 아들이 계약 체결
A씨는 전세 계약서상 임대인이 ‘홍길동’으로 되어 있으나,
등기부등본을 확인하니 홍길동의 어머니가 실제 소유자였음.
→ 추후 집이 경매로 넘어가면서 보증금 반환 불가
→ 소유자는 계약 자체를 인정하지 않으며, A씨는 후순위자로 밀림

사례 2: 법인 소유의 건물, 대표이사 개인 명의 계약
B씨는 대표이사와 전세계약을 체결했으나,
등기부에는 (주)○○건설이라는 법인 명의
→ 대표 개인의 서명은 법인과의 계약이 아닌 것으로 간주,
→ 법인은 이를 추인하지 않고 보증금 반환 거절

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사전 대처법 – 계약 전 반드시 확인할 것들

1. ✅ 등기부등본 갑구 소유자 이름 확인
2. ✅ 계약서 상 임대인이 등기상 소유자와 동일한지 대조
3. ✅ 임대인이 아닌 제3자와 계약 시, 공증된 위임장 또는 인감증명서 첨부
4. ✅ 가족 대리 계약 시, 등기상 소유자와의 전화 통화 및 녹취 확보
5. ✅ 법인 소유 건물은 법인 인감도장과 법인등기사항증명서로 대표자 권한 확인

📌 위임장 없이 체결된 계약은 추후 보증금 반환을 거부당할 수 있으므로,
계약서 서명자와 소유자의 일치 여부를 반드시 직접 눈으로 확인해야 합니다.

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계약 이후 확인했다면? – 세입자의 대응 방법

만약 계약 체결 이후 제3자 명의 계약이라는 사실을 뒤늦게 알게 되었다면,
즉시 다음 절차를 고려해야 합니다:

✅ 1. 내용증명 발송

등기부상 소유자에게 계약 추인을 요구하는 내용증명 발송
→ 보증금 반환 책임을 인정할 수 있도록 문서화

✅ 2. 보증보험 가입 여부 확인

HUG나 SGI를 통한 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인
→ 제3자 명의 계약의 경우 보증 가입 자체가 거절될 수 있음

✅ 3. 계약 해지 검토

소유자의 추인이 불분명하고, 보증금 회수가 불투명한 경우
→ 계약 해제 및 위약금 없이 계약 종료를 주장할 여지 존재

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계약서 작성 팁 – 이런 문구를 반드시 포함하자

계약서에 아래와 같은 특약을 기재해 두면 분쟁 발생 시 세입자에게 유리합니다:

1) 본 계약의 임대인은 등기부등본상 소유자임을 확인하며, 임대인 이외의 제3자가 계약 체결 시, 본인의 위임을 받은 대리인임을

    입증하는 공적서류(위임장, 인감증명 등)를 계약서에 첨부한다.

2) 임대인이 계약 체결 후 소유권을 이전하거나 계약의 효력을 부정할 경우, 임차인은 계약 해제를 주장할 수 있으며

    이에 따른 손해에 대한 책임은 임대인에게 있다.

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결론 – 계약 상대방은 반드시 ‘등기상 소유자’ 여야 안전하다

전세계약은 금액이 크고 분쟁 발생 시 회복이 어렵기 때문에
계약 상대방이 누구인지를 명확히 아는 것이 핵심입니다.

✔ 이름이 다르면 반드시 등기부등본 확인
✔ 소유자 본인이 아니면 위임장 필수
✔ 중개사가 대신 계약을 처리한다면 위법 가능성 검토
✔ 계약 전 전화 통화 및 녹취도 유효한 증거

결국 전세계약의 안정성은
‘계약의 법적 효력’을 보장받을 수 있느냐에 달려 있습니다.

 

🔹 핵심 키워드

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