확정일자보다 전입신고 우선?

– 순서에 따라 보증금 보호 우선순위가 바뀐다! 전입과 확정일자의 바른 순서와 법적 기준 –

 

전세계약을 체결한 후, 많은 임차인들이 ‘전입신고와 확정일자 중 무엇을 먼저 해야 하는가’에 대해 혼란을 겪습니다.
겉보기에 단순한 행정절차처럼 보이지만, 이 두 가지는 전세보증금을 지키는 핵심 조건입니다.

전입신고와 확정일자의 순서와 시점에 따라
보증금 보호의 우선순위가 달라지고,
심지어 경매나 압류 상황에서 보증금 전액을 잃을 수도 있습니다.

이번 글에서는
✔ 전입신고와 확정일자의 법적 개념,
✔ 순서에 따른 임차인의 권리 변화,
✔ 실제 판례와 사례,
✔ 안전하게 처리하는 절차
를 구체적으로 정리해 드리겠습니다.

 

 

전입신고와 확정일자의 개념 차이

전입신고는 임차인이 해당 주소지에 실제로 거주하겠다는 의사를 밝히고 주민등록을 옮기는 행위입니다.
확정일자는 임대차계약서를 가지고 주민센터나 법원에서 날짜를 공적으로 인증받는 절차입니다.

📌 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항
“임대차는 그 등기가 없는 경우라도, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”

즉, 전입신고 + 실제 입주가 완료되어야 대항력이 발생하고,
확정일자를 받아야 우선변제권이 발생합니다.

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대항력과 우선변제권의 차이

구분발생 요건보호 내용

대항력	전입신고 + 실제 입주	제3자(예: 새 집주인)에게 계약 주장 가능
우선변제권	확정일자 + 대항력 요건 충족	경매 시 일정 범위 내 보증금 우선 회수 가능

 

이 두 권리는 별개이므로,
전입신고만 했다고 보증금이 경매에서 보호되는 것은 아닙니다.
확정일자만 받았어도 실제 입주와 전입신고가 없다면 대항력이 없습니다.

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순서가 중요한 이유 – 전입신고가 먼저!

전입신고를 먼저 해야 대항력이 생기고, 그 위에 확정일자가 쌓이기 때문에,
실무에서는 반드시 ① 전입신고 → ② 확정일자 순으로 진행하는 것이 핵심입니다.

📌 실무 기준:

• 전입신고일 = 주민등록 전입신고 접수일
• 확정일자 부여일 = 계약서에 도장 받은 날짜

확정일자만 먼저 받고 전입신고가 늦어진 경우,
→ 경매 우선순위가 밀릴 수 있습니다.

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사례: 순서 실수로 보증금 반환 못 받은 세입자

서울시 강서구의 B씨는 전세 계약을 체결한 뒤
바로 확정일자를 받았지만, 실제 입주는 일주일 후에 진행했고 전입신고는 더 늦었습니다.
같은 집에 다른 세입자 C씨는 입주 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 받았고,
이후 집이 경매에 넘어가면서 C씨가 우선변제를 받고, B씨는 후순위로 밀림.

→ 결과적으로 B씨는 보증금을 거의 돌려받지 못했습니다.

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전입신고와 확정일자 처리 순서 및 팁

1. 전입신고 먼저 하기
   • 이사 당일 또는 그 다음 날 바로 주민센터 방문
   • 등본 상 날짜가 ‘전입일’로 기록됨
2. 그다음 확정일자 받기
   • 주민센터에 계약서 원본 1부 제출
   • 계약서에 날짜 도장이 찍히는 날이 확정일자
3. 둘 다 완료한 후, 보증보험 가입 여부 확인
   • HUG, SGI 보증 가입의 전제 조건

💡 동일한 날 처리하더라도, 전입신고를 먼저 창구에 접수하는 것이 바람직합니다.
시간 순서까지 입증되진 않지만, 원칙적으로 대항력이 우선 조건입니다.

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법적 기준 – 확정일자는 언제부터 효력 발생?

📌 주택임대차보호법 시행령 제2조
“확정일자는 임차인이 해당 계약서에 대해 공적으로 날짜를 받은 날로부터 효력이 발생한다.”

따라서 계약 체결일과 확정일자가 동일하지 않아도 무방하며,
실제 도장 받은 날짜가 기준입니다.

⚠️ 주의:
계약일보다 확정일자가 빠를 수는 없습니다.
또한 확정일자가 있다고 해도 전입신고 및 실제 입주 전이라면 보호되지 않을 수 있습니다.

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주의사항 – 이런 실수는 피하자

• ✅ 계약만 체결하고 입주하지 않은 채 확정일자만 받은 경우 → 대항력 없음
• ✅ 등기부등본에 ‘임차권등기’ 안 되어 있음 → 대항력 미발생 가능
• ✅ 확정일자를 계약만료일로 착각해 갱신 시 받지 않는 경우 많음
• ✅ 전입신고를 늦게 하면서 경매 우선순위 밀림

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결론 – 전입신고가 먼저, 확정일자는 그다음

임차인의 권리를 제대로 보호받기 위해서는
전입신고와 확정일자를 정확한 순서로 처리해야 합니다.

1. 전입신고 + 실제 입주 → 대항력 발생
2. 그 이후 확정일자 부여 → 우선변제권 발생

이 두 가지를 모두 갖춘 날이 보증금 보호의 기준일이 됩니다.

전세계약 직후 하루라도 늦어지면,
그 사이에 근저당이 설정되거나, 가압류가 들어오는 경우,
보증금은 회수하지 못할 수 있습니다.

작은 실수가 큰 피해로 이어지지 않도록,
전입신고와 확정일자 처리 순서를 반드시 기억하세요.

 

🔹 핵심 키워드

• 전입신고 확정일자 순서
• 보증금 보호 방법
• 전세 대항력
• 우선변제권 발생 요건
• 전세 계약 후 처리 절차