입주 당일 하자 발생

– 이사 당일 곰팡이, 누수 등 하자가 발견됐다면? 입주 거절 가능성과 대처법을 정리한다 –

 

전세계약을 체결하고 계약금과 잔금을 모두 지불한 후, 드디어 입주 당일. 이삿짐을 옮기기 위해 현관문을 여는 순간, 예상치 못한 곰팡이 냄새와 벽지의 누런 자국, 천장에서 떨어지는 누수까지… 이런 상황은 실무에서 결코 드문 일이 아닙니다.
문제는, 이 시점에서 임차인은 무엇을 할 수 있을까? 이미 계약은 완료된 상태고, 잔금도 모두 지불했다면 과연 입주를 거절하거나 보증금 일부를 감액받을 수 있을까요?

이번 글에서는 입주 당일 하자 발생 시 임차인이 취할 수 있는 조치, 법적 근거, 실무적인 대응 전략까지 전반적으로 정리해 드립니다.

 

입주 당일, 계약은 이미 성립된 상태

전세계약은 계약서 작성과 계약금·잔금의 지급을 통해 성립되며, 입주 당일은 대부분 계약 이행의 최종 단계에 해당합니다. 이 시점에서는 임차인은 이미 대부분의 계약상 의무를 다했으며, 임대인은 목적물(주택)을 ‘정상적인 상태’로 인도해야 하는 의무를 가집니다.

즉, 이사 당일 발생한 하자 문제는 더 이상 계약 체결의 문제가 아니라, 계약 이행의 적정성 문제로 접근해야 합니다.

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하자가 계약 목적 달성을 어렵게 할 수준이라면? 해제 가능성 존재

민법 제580조에 따르면, 임대물에 임차인이 사전에 알지 못한 하자가 있고, 이 하자가 주거로서의 사용을 어렵게 만들 정도라면, 임차인은 계약 해제 또는 보증금 감액을 청구할 수 있습니다.

민법 제580조(임대물의 하자에 대한 책임)
임대물에 하자가 있어 사용·수익이 현저히 제한될 경우, 임차인은 보증금 감액 또는 계약 해제를 청구할 수 있다.

예를 들어, 이사 당일 곰팡이가 전체 벽면에 퍼져 있다거나, 욕실에서 누수가 발생해 사용할 수 없는 수준이라면 이는 ‘주거 목적 달성의 장애’에 해당합니다. 이 경우 입주를 거절하거나, 즉시 하자 수리 또는 일정 금액의 감액을 요구할 수 있습니다.

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현실적으로 입주 거절이 가능한 경우는 언제인가?

실제로 임차인이 입주 당일 하자를 이유로 입주를 거절하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다:

1. 하자의 존재가 계약 체결 당시 임차인이 몰랐던 것일 것
2. 하자의 수준이 심각하여 주거 목적 자체를 달성할 수 없을 정도일 것
3. 하자에 대한 증거가 명확히 확보되어 있을 것(사진, 영상, 제3자의 확인 등)
4. 임대인에게 즉시 하자 통보 및 입주 거절 의사를 명확히 전달할 것

위 조건이 충족된다면, 민법 제582조에 따라 계약 해제 또는 손해배상 청구가 가능해지며, 이미 지급한 보증금도 반환받을 수 있습니다.

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계약 해제보다는 하자 보수 요청이 현실적인 선택

실무에서는 계약 자체를 해제하는 경우보다, 임대인에게 수리를 요구하거나 일정 기간 내 보수를 전제로 임시 거주를 허용하는 방식이 더 흔합니다.
임차인 입장에서는 이미 이삿짐을 옮긴 상황에서 다시 계약을 철회하기는 현실적으로 어렵고, 임대인도 계약금·중개 수수료 등 비용이 발생하기 때문에 수리로 해결하려는 경향이 높습니다.

이 경우 다음과 같은 협상안을 제시할 수 있습니다:

• 임대인이 전문업체를 통해 즉시 하자 보수 실시
• 보수가 완료될 때까지 임차인 호텔 숙박비 일부 지원
• 보수 기간 중 월세 감면 또는 보증금 일부 조정

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하자 발생 시 협상에 유리해지려면? 증거 수집이 핵심

입주 당일 하자를 발견했다면 즉시 사진 촬영과 영상 기록을 남기고, 입주 직후라는 점이 드러나도록 이삿짐 또는 날짜가 나온 신문, 휴대폰 알림 등과 함께 촬영하는 것이 좋습니다.

또한 다음과 같은 방식으로 임대인에게 정식 통지하는 것이 법적 분쟁에서 매우 중요합니다:

• 내용증명 우편 발송
• 문자·카카오톡 등 기록이 남는 방식으로 통지
• 중개업자(공인중개사)를 통해 임대인에 연락 및 기록 요청

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임대인의 수리 거부 시, 보증금 감액 또는 해제 협상 가능

임대인이 하자의 존재를 인정하면서도 수리를 지연하거나 거부한다면, 임차인은 보증금 감액 또는 일정 금액의 손해배상을 청구할 수 있습니다.
민법 제580조와 제390조(채무불이행에 따른 손해배상), 주택임대차보호법 제6조 등은 임대인이 계약상의 의무(정상 주택 인도)를 이행하지 못한 경우 책임을 져야 한다고 명시하고 있습니다.

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계약 해제를 고려한다면 반드시 ‘입주 전’이어야 한다

하자 사유로 계약을 해제하고 싶다면, 반드시 입주 이전이어야 하며, 입주 후 일정 기간이 지난 후에는 묵시적 승인으로 간주될 가능성이 있습니다.
따라서 하자 발생 즉시 문제를 제기하고, 입주를 유예하거나 조건부 입주로 전환하는 협의를 임대인과 진행하는 것이 중요합니다.

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결론 – 이사 당일 하자 발견, 적극적이고 기록 중심의 대응이 핵심

전세계약에서 이사 당일의 하자 문제는 단순 불만 사항이 아니라, 계약 이행의 하자로 이어질 수 있는 중요한 쟁점입니다.
따라서 하자를 발견했을 경우에는 즉각적인 기록 확보, 명확한 의사 표현, 법적 근거 확보를 통해 임대인과 협상하거나, 필요한 경우 계약 해제를 고려할 수 있어야 합니다.

임차인은 입주 이후 주거 환경을 장기적으로 책임져야 하므로, 이사 당일 발견된 하자에 대해서는 ‘불편’이 아닌 ‘권리’의 관점에서 대응하는 자세가 필요합니다.

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전세 이사 당일 곰팡이나 누수가 발견됐다면 입주를 거절할 수 있을까요? 입주 전 하자에 대한 임차인의 권리, 계약 해제 가능성, 보증금 감액 협상법까지 실무 사례와 함께 안내합니다.

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