전세 계약 파기 절차

 

– 계약 도중 마음이 바뀌었다면, 어떻게 파기해야 손해 없이 가능할까? 정당한 해제 조건과 순서를 다룬다 –

 

부동산 계약은 일반적인 소비와 달리 ‘단순 변심’만으로는 철회하거나 취소하기 어렵습니다. 특히 전세계약은 고액의 보증금과 장기 거주를 전제로 체결되는 만큼, 신중한 계약이 요구됩니다. 그런데도 사정이 바뀌거나 계획에 차질이 생겨 계약을 파기하고 싶어질 수 있습니다. 이때 중요한 것은 “정당한 사유와 절차”를 따르는 것입니다.
이 글에서는 전세계약을 파기할 수 있는 법적 근거, 손해를 최소화하는 절차, 해제 통보 방법 등을 중심으로 정리해보겠습니다.

 

계약 체결 직후 마음이 바뀌었을 때 – 단순 변심은 무효 사유가 아님

전세계약서에 서명을 완료하고 계약금(보증금 일부)을 주고받은 이후, 임차인 또는 임대인의 개인 사정이 바뀌었다고 해서 마음대로 계약을 철회할 수는 없습니다. 이는 민법 제109조(착오로 인한 의사표시) 또는 **제110조(사기·강박에 의한 계약)**처럼 특별한 사유가 없는 한, 단순한 ‘변심’은 계약 해제의 사유로 인정되지 않기 때문입니다.

즉, **“계약서를 작성했고 계약금이 오갔다면, 법적으로 유효한 계약이 성립한 것”**입니다. 이후 일방적으로 파기하려 한다면, 민법상 위약책임 또는 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

 

계약금의 의미 – ‘해제권 유보’로서의 역할

많은 분들이 전세계약 시 ‘계약금’을 단순한 예약금으로 생각하지만, 이는 잘못된 인식입니다.
민법 제565조는 계약금의 법적 성격에 대해 이렇게 규정하고 있습니다.

“당사자 일방이 계약금의 지급 또는 계약금의 수령 후 계약을 해제할 때에는, 그 계약금의 배액을 상환하거나 받은 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있다.”

이 말은, 계약금을 준 사람은 그 돈을 포기하고 계약을 파기할 수 있으며, 받은 사람은 두 배로 돌려주면 파기할 수 있다는 뜻입니다. 이를 '계약금 해제권'이라 하며, 이는 **이행 전(계약을 실행하기 전)**에만 행사할 수 있습니다.

예를 들어, 임차인이 500만 원을 계약금으로 주고 전세계약을 체결했다면, 입주 전이라면 이 500만 원을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 반대로 임대인은 이미 받은 계약금의 두 배인 1,000만 원을 반환해야 계약을 해제할 수 있습니다.

단, 이미 전입신고, 확정일자, 잔금 지급 등 계약 이행이 어느 정도 시작된 이후에는 이 조항을 적용할 수 없습니다. 이 경우에는 일반적인 해제 요건이나 합의 해제 절차를 따라야 합니다.

 

계약을 정당하게 해제할 수 있는 사유

전세계약을 중간에 해제할 수 있는 경우는 법에서 몇 가지로 한정되어 있습니다. 대표적인 예시는 다음과 같습니다:

• 임대인이 잔금일에 주택을 인도하지 않음
• 계약 당시와 다른 중대한 하자가 발견됨(예: 구조상 결함, 하수 문제 등)
• 등기부등본에 기재된 권리관계와 실제 상황이 상이한 경우
• 중개사가 허위·과장 정보를 제공한 경우
• 임대인이 계약 후 매매 등으로 일방적으로 계약 이행을 거부할 때

이러한 사유가 있다면, 민법 제580조(임대물의 하자) 또는 제390조(채무불이행에 따른 손해배상) 등을 근거로 계약 해제를 주장할 수 있으며, 피해 사실 입증을 위한 자료 확보가 매우 중요합니다.

 

 

해제 절차 – 구두보다 서면 통보가 중요하다

계약 해제를 원할 경우, 반드시 서면으로 통보해야 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히 내용증명 우편을 활용해 계약 해제 통보서 또는 계약 해제 합의서를 보내는 것이 바람직합니다. 이때 통보서에는 다음 사항을 기재해야 합니다:

• 계약일 및 계약서상 주소
• 계약 해제를 요구하는 이유
• 계약금 포기 또는 반환 요구의 의사
• 법적 근거(민법 조항 등)

통보는 상대방이 수령한 날 기준으로 법적 효력이 발생하며, 입증을 위해 등기 송달 또는 내용증명이 가장 권장됩니다.

 

임대차계약 중도 해지 시 손해배상 문제

계약이 이미 이행 중인 상태(즉, 입주 완료 후)에 계약을 파기하게 되면, 민법상 채무불이행에 따른 손해배상 책임이 발생합니다. 예를 들어, 임차인이 입주한 후 사정상 계약을 끝까지 이행하지 못하고 중도에 나가게 된다면, 남은 기간의 임대료 손실분을 일부 보상해야 할 수도 있습니다. 다만, 임대인이 후속 임차인을 구해 손실이 발생하지 않았다면 손해배상은 면제되거나 일부만 인정됩니다.

반대로 임대인이 계약 이행 중 주택을 타인에게 팔아 퇴거를 요구하거나, 실거주 계획이 바뀌었다며 해지를 요구할 경우에도 임차인은 잔여 계약기간 동안의 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다.

 

가장 안전한 방법은 ‘합의 해제’

법적 분쟁 없이 계약을 종료하는 가장 이상적인 방법은 당사자 간 합의에 의한 해제입니다. 이 경우, 위약금이나 손해배상 없이도 계약을 원만히 종료할 수 있습니다. 합의 해제를 원한다면 다음 요소들을 문서화해 두는 것이 좋습니다:

• 해제 일자 및 효력 발생 시점
• 계약금 및 보증금 반환 조건
• 중개 수수료 처리 방식
• 추가 위약금 유무

해제 합의서를 작성할 때는 계약서와 동일하게 양측 서명 또는 날인을 받아야 하며, 중개업소가 개입했다면 중개인 확인 서명도 받아 두는 것이 권장됩니다.

 

중개업자 책임 여부도 따져야 한다

계약 파기 상황에서 중개업자의 책임 유무도 중요합니다. 예를 들어, 허위 매물, 권리관계 미확인, 중요한 사실 누락 등이 있었다면 공인중개사법 제25조(중개대상물 확인·설명 의무) 위반에 해당되며, 중개사에게도 민사적 책임을 물을 수 있습니다.

이러한 사안이 발생했다면 부동산 중개사무소를 관할하는 시군구청 부동산거래신고팀에 민원을 제기하거나, 손해액이 명확하다면 민사소송을 검토할 수도 있습니다.

 

결론 – 계약 파기는 ‘절차’가 생명이다

전세계약은 단순한 약속이 아닌, 법적으로 구속력 있는 계약입니다. 따라서 마음이 바뀌었다고 해서 쉽게 파기할 수 없으며, 정당한 사유와 절차, 상대방에 대한 통지가 필수입니다. 계약금의 해제권, 해제 사유에 따른 책임, 내용증명 통보 등은 모두 계약 해제 시 실질적인 손해를 줄이기 위한 최소한의 장치입니다.

결국, 손해 없이 계약을 파기하려면 ‘사전 설명 + 신중한 서명 + 책임 있는 정리’가 핵심입니다. 계약을 파기하려는 입장이더라도, 상대방의 입장도 고려하고 합의와 기록을 중시한다면, 갈등 없이 현명한 마무리가 가능합니다.

 

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