특약 조항 작성 법

– 계약서에 꼭 넣어야 할 특약은 무엇일까? 분쟁 예방을 위한 조항 예시와 작성 팁 –

 

전세나 월세 계약서를 작성할 때 많은 사람들이 단순히 ‘임대차 계약서 양식’만 따라 서명하면 된다고 생각하지만, 실제로는 **‘특약조항’**이 훨씬 더 중요한 역할을 합니다. 임대차 분쟁은 대부분 계약서에 빠진 조항, 애매하게 기재된 문구, 혹은 사전에 합의되지 않은 부분에서 발생합니다. 따라서 계약서에 현실에 맞춘 특약을 명확하게 추가해 두는 것이 추후 분쟁을 예방하는 지름길입니다.

 

특약은 왜 필요한가? – 법으로 보호되지 않는 부분을 보완하는 장치

임대차 계약은 민법 제610조부터 제654조까지의 조항과 함께 주택임대차보호법의 보호를 받습니다. 예를 들어, 주택임대차보호법 제3조에서는 대항력, 제3조의 2에서는 확정일자에 따른 우선변제권, 제6조에서는 계약기간의 최단 보장(2년) 등이 규정되어 있어 임차인의 권리를 보장하고 있습니다.

그러나 이러한 법적 보호는 기본적인 틀일 뿐이며, 실제 거주나 시설물 관리, 계약 해지 시점, 생활 갈등 등 현장에서 벌어지는 수많은 구체적인 상황은 법으로 규정되지 않은 경우가 많습니다. 이를 보완하기 위해 계약 당사자들이 스스로 약속을 정해 넣는 것이 바로 ‘특약조항’입니다.

보증금 반환 조건 – 반드시 포함해야 할 핵심 조항

임대차 계약이 끝난 후 보증금을 제때 돌려받지 못하는 사례는 매우 흔합니다. 따라서 “임차인은 계약 종료 1개월 전까지 퇴거 의사를 서면 통지하며, 임대인은 퇴거일로부터 1개월 이내 보증금을 반환한다”는 식의 문구를 특약으로 넣는 것이 좋습니다.
또한, 보증금 반환은 “시설 하자 유무 확인 후”에만 가능하다는 문구도 함께 삽입하면, 임대인이 수리비 등을 이유로 보증금에서 임의 공제하는 일을 예방할 수 있습니다.
이는 **민법 제623조(임대인의 의무)**와도 연결되며, 임대인은 목적물을 임차인이 사용‧수익 하는 데 적합한 상태로 유지할 책임이 있다는 점을 고려해야 합니다.

시설물 고장과 수리 책임 – 모호하지 않게 작성하자

임대차 기간 중 발생하는 고장, 특히 보일러, 수도, 전기설비 등의 수리 책임을 놓고 분쟁이 빈번하게 발생합니다. 따라서 특약에는 “보일러, 전기, 수도 등 기본 시설물의 고장은 임대인이 수리한다. 단, 임차인의 과실로 인한 경우는 제외한다”는 식으로 명확하게 책임 주체를 규정하는 것이 좋습니다.

이는 민법 제623조와 제626조(임차인의 통지의무)와도 관련이 있습니다. 임차인은 주택의 상태에 문제가 생기면 지체 없이 임대인에게 알릴 의무가 있으며, 임대인은 신속히 수리하여 사용 목적에 맞게 유지해야 할 의무가 있습니다.

청소 및 원상복구 – 분쟁 소지를 줄이는 문구

퇴거 시 청소와 원상복구 의무를 둘러싼 갈등도 특약으로 예방할 수 있습니다. “임차인은 퇴거 전 청소를 완료하고 입주 시 상태로 원상 복구한 후 임대인에게 반환한다” 또는 “임대인이 청소를 진행하며 비용은 보증금에서 차감한다”는 식의 조항을 넣으면, 마찰을 줄일 수 있습니다.

여기에서 중요한 것은 ‘입주 당시 상태’에 대한 기준이 명확하지 않으면 분쟁의 원인이 되므로, 입주 직후 시설 상태를 사진으로 남겨 두는 것도 하나의 실무적 대응 방법입니다.

중도 해지 및 명도 요청 대비 – 실거주·매도 대비 특약

임대인이 계약 기간 중 집을 매도하거나 실거주를 이유로 조기 명도를 요구하는 상황도 발생합니다. 이를 대비해 “임대차기간 중 임대인의 사유로 계약 해지를 요구할 경우, 임차인에게 2개월 전 통보하고 이사비 및 중개보수 상당액을 부담한다”는 조항을 넣는 것이 효과적입니다.

이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항~제9항(계약갱신요구권 및 정당한 갱신거절 사유)과 관련되며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 계약을 갱신해줘야 하고, 실거주를 주장하는 경우 실제 거주하지 않으면 손해배상 의무가 생깁니다.

전입신고 및 확정일자 확보에 대한 조항 – 보증금 보호의 핵심

임차인의 보증금을 법적으로 보호받기 위해서는 전입신고와 확정일자 확보가 필수입니다. 따라서 “임차인은 계약 체결일로부터 3일 이내 전입신고 및 확정일자를 완료하고, 임대인은 이를 방해하지 않는다”는 조항을 명시해야 합니다.

이는 주택임대차보호법 제3조 및 제3조의 2에서 규정된 권리로, 임차인이 이를 통해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 가끔 임대인이 전입을 막거나 관리사무소에 신고를 꺼리는 경우가 있는데, 이런 문제를 사전에 차단하는 특약이 필요합니다.

일상생활 갈등 예방 특약 – 반려동물, 주차, 흡연 등

생활 속 사소한 문제로 인해 분쟁이 발생하는 경우도 많습니다. 예컨대 “임차인은 반려동물 사육 시 임대인의 사전 동의를 받는다”, “지정 주차공간 외 주차 금지”, “실내 흡연 금지” 등의 특약을 통해 갈등 요소를 사전에 제거할 수 있습니다.

이러한 조항은 법적으로 강제된 것은 아니지만, 분쟁 발생 시 ‘당사자 간 자율합의’로 인정되어 법적 효력을 가질 수 있으므로, 문서로 남기는 것이 중요합니다.

특약 작성 팁 – 모호한 표현은 피하고, 서면으로 확실히

실무에서 특약조항을 작성할 때 유의할 점은 다음과 같습니다.
첫째, 모호한 표현은 피해야 합니다. “필요시 수리한다”, “가능한 한 빠르게 해결한다” 같은 문구는 해석의 여지가 큽니다. 대신 “고장 발생 시 3일 이내 수리한다”처럼 구체적이고 측정 가능한 문장을 써야 합니다.
둘째, 서면화가 중요합니다. 계약서 본문에 포함하거나 별도의 특약서를 만들어 당사자 서명을 받는 방식이어야 하며, 문자나 카카오톡 등 비공식적인 형태는 증거로 인정받기 어렵습니다.
셋째, 특약은 민법이나 주택임대차보호법 등 강행규정에 반하지 않아야 합니다. 예컨대 “보증금 반환을 하지 않는다”는 식의 조항은 무효로 간주됩니다.

 

 

 

마무리 – 특약은 신뢰의 문서이자 분쟁의 예방책

특약조항은 단순한 부가 문구가 아닙니다. 이는 임대인과 임차인 모두가 책임과 권리를 명확히 이해하고, 불필요한 분쟁을 줄이기 위한 가장 현실적이고 강력한 수단입니다. 계약서 작성 시 꼼꼼하게 특약을 준비하고, 법적 요건과 실무적 조건을 반영한다면, 주거 생활의 안정성과 만족도는 훨씬 높아질 수 있습니다. 부디 임대차 계약서에 특약이라는 든든한 보험을 꼭 포함하시길 권합니다.

 

🔑 주요 키워드

• 전세·월세 계약 시 꼭 넣어야 할 특약
• 보증금 반환, 시설 수리, 중도 해지, 전입신고 등 분쟁을 예방하는 핵심 특약조항