만기 전 이사와 보증금 반환

– 계약 만료 전에 이사를 가야 하는 상황에서, 보증금은 받을 수 있을까? 임대차보호법에 따른 대응법을 다룬다 –

 

주거 환경은 언제든지 바뀔 수 있습니다. 갑작스러운 전근, 결혼, 가족 문제, 건강 문제 등으로 인해 계약이 끝나기 전에 이사를 해야 하는 상황은 누구에게나 생길 수 있습니다. 이럴 때 가장 먼저 떠오르는 걱정 중 하나는 바로 “보증금은 돌려받을 수 있을까?”라는 점입니다.
계약 기간이 남아 있는 상태에서 임차인이 자발적으로 퇴거를 결정했을 경우, 법적으로 어떤 대응이 가능한지, 보증금 반환은 어떻게 처리되는지, 임대인과 분쟁이 발생할 경우 어떻게 보호받을 수 있는지를 주택임대차보호법과 민법의 틀 안에서 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

계약 기간이 남은 상태에서 퇴거하는 경우, 보증금 반환은 의무가 아니다

임대차계약은 ‘계약 기간’을 정한 약정 계약입니다. 민법 제618조~654조 및 주택임대차보호법에 따라, 임대인은 해당 기간 동안 임차인에게 주택을 제공하고, 임차인은 해당 기간 동안 점유하면서 임대료를 지급할 의무가 있습니다.

즉, 임차인이 계약 기간 중 임의로 이사를 가더라도, 법적으로 임대인은 보증금을 즉시 반환할 의무가 없습니다.
이는 민법 제390조(채무불이행과 손해배상) 및 **제548조(계약 해제 후의 효과)**와 관련됩니다. 계약은 일방의 의사만으로는 해지되지 않으며, 임차인이 먼저 계약 의무를 이행하지 않기로 한 경우(즉, 중도 퇴거)는 손해배상 문제로도 이어질 수 있습니다.

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임차인이 퇴거를 선택했을 때, 보증금을 받기 위한 기본 조건

그렇다면 임차인이 계약 만기 전이라도 보증금을 받으려면 어떤 조건이 충족되어야 할까요?
가장 기본적이고 흔한 방법은 다음 두 가지입니다:

1. 임대인의 동의를 얻은 ‘합의 해지’
2. 새로운 임차인을 직접 구하여 ‘계약 승계’하는 방식

첫 번째는 임대인과의 협의를 통해 계약을 조기에 종료하고, 보증금을 정산하는 방식입니다. 이 경우, **양 당사자가 합의했다는 것을 증명할 수 있는 서면(합의서 혹은 내용증명)**을 남기는 것이 중요합니다.

두 번째는 기존 계약 조건과 유사한 조건으로 새로운 임차인을 소개하고, 임대인이 이를 수락하는 방식입니다. 실무적으로 가장 흔한 대응책이며, 임대인이 공실 손해를 입지 않기 때문에 보증금 반환에 협조할 가능성이 높습니다.

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대체 임차인 조건과 임대인의 거절권

임차인이 새 임차인을 구했다고 하더라도, 임대인이 무조건 수락해야 할 의무는 없습니다. 다만 임차인이 제안한 사람이 신용, 직업, 계약 조건 등에서 기존 임차인과 유사하거나 더 낫다면, 정당한 사유 없이 거절할 경우 손해가 발생한 책임을 임대인이 일부 부담해야 할 수도 있습니다.

실제 판례에서는 “대체 임차인을 확보해 임대인의 손해를 방지했음에도 계약 해제를 거부하고 보증금 반환을 지연한 경우, 임대인의 책임이 인정된다”는 판결도 존재합니다.

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중도 퇴거 시 보증금 반환 분쟁 예방을 위한 문서화 전략

보증금 반환과 관련된 분쟁을 줄이기 위해서는 퇴거 통보와 관련 협의사항을 반드시 문서로 남겨야 합니다.
이때 활용할 수 있는 것이 내용증명 우편입니다. 작성 시에는 다음 항목을 포함해야 합니다:

• 계약 정보(주소, 계약일, 보증금액 등)
• 퇴거 사유 및 예정일
• 대체 임차인 여부 및 정보
• 보증금 정산 요청 및 반환 기한
• 관련 법적 근거 (민법, 주택임대차보호법 등)

내용증명은 법원에서도 강력한 증거로 활용되므로, 말로만 합의하기보다 기록을 남기는 습관이 매우 중요합니다.

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계약 만료 전 퇴거 후에도 주택이 임대되지 않는다면?

가장 문제가 되는 사례는, 임차인이 나간 이후에도 주택이 공실 상태로 남아 임대인의 손해가 발생하는 경우입니다. 이럴 경우, 임대인은 “보증금 일부를 손해배상 명목으로 공제한다”라고 주장할 수 있습니다.

실제로는 임대인이 어떤 노력을 기울였는지가 중요한 판단 기준이 됩니다. 즉, 적극적으로 새 임차인을 구했는가, 임차인이 제안한 사람을 정당한 사유 없이 거절하지 않았는가가 관건입니다.
만약 임대인이 아무런 노력도 하지 않았다면, 손해배상을 청구하기 어려워질 수 있습니다.

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임대차보호법의 관점에서 본 임차인 보호

주택임대차보호법은 기본적으로 임차인의 안정적인 주거권 보장을 목적으로 하지만, 중도 퇴거 시에는 명확한 보호 조항이 존재하지 않습니다.
그러나 다음과 같은 간접적인 보호 장치는 존재합니다:

• 계약 갱신 거절 요건 제한 (제6조의3)
• 보증금 반환에 대한 우선순위 (제3조의 2)
• 실거주 거짓 주장 시 손해배상 청구권 (제6조의 3 제9항)

이를 통해 임차인의 권리를 지키는 가장 확실한 방법은 계약서 작성 시부터 특약을 명확히 기재하는 것이며, 중도 퇴거 가능성에 대비한 조항(예: “후임 세입자 구할 시 위약금 면제”)을 삽입해 두는 것이 현명한 전략입니다.

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결론 – 보증금 반환은 ‘정당한 절차’로 접근해야 가능

계약 만료 전 이사를 해야 하는 상황은 누구에게나 생길 수 있습니다. 그러나 감정적인 통보나 일방적 퇴거는 보증금 반환을 어렵게 만들고, 오히려 임대인의 손해배상 청구로 이어질 수 있습니다.
따라서 계약 해지 사유를 명확히 하고, 대체 임차인을 구하거나 합의서를 확보하며, 법적 절차를 준수하는 방식으로 보증금 반환을 요청해야 실질적인 보호를 받을 수 있습니다.
문제가 발생했다면, 임대차분쟁조정위원회 또는 법률구조공단을 통해 조정을 신청하거나 상담을 받는 것도 좋은 대응 방법입니다.

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