하자

– 입주 전 발견된 하자에 대해 보증금 일부 감액을 요구할 수 있을까? 실무적으로 가능한 협상법을 알려준다 –

 

전세계약을 체결한 후 이사 날짜가 다가오면 설렘과 함께 걱정도 커집니다. 그런데 이사 당일, 또는 그 직전 사전 점검을 하던 중 예상치 못한 **하자(瑕疵)**를 발견하게 된다면? 예를 들어 벽에 곰팡이가 심하거나, 보일러가 작동하지 않거나, 창문이 파손되어 있는 경우는 실무에서 매우 흔하게 발생합니다.
이럴 경우 임차인은 과연 보증금 일부 감액이나 계약 조건 변경을 요구할 수 있을까요? 그리고 법적으로 또는 실무적으로 어떤 대응이 효과적일까요?

이번 글에서는 입주 전 발견된 주택 하자에 대한 법적 대응, 협상 전략, 감액 요구 시 유의사항까지 상세히 알려드립니다.

 

입주 전 발견된 하자, 무조건 임차인이 감수해야 할까?

전세계약이 체결되었다고 해서, 그 이후 모든 상황을 임차인이 감수해야 하는 것은 아닙니다.
**민법 제580조(임대물의 하자에 대한 담보책임)**에 따르면, 임대인은 주택에 임대 당시부터 존재한 **숨은 하자(隱瑕)**에 대해 책임을 져야 합니다.

“임대물에 임차인이 알지 못한 하자가 있어 사용·수익에 지장이 있는 경우, 임차인은 보증금 감액이나 계약 해지를 청구할 수 있다.”

즉, 단순한 흠이 아니라 주거로서 기능이 부족한 수준의 하자라면, 법적으로 보증금 일부 감액이나 계약의 해제도 가능합니다.

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하자의 범위 – 감액 협상의 근거가 되려면?

보증금 감액을 요구하려면, 하자가 다음과 같은 조건에 해당되어야 합니다:

1. 계약 체결 시 또는 입주 전 이미 존재한 하자일 것
2. 임차인이 계약 시점에 인지하지 못한 하자일 것
3. 일상생활이나 주거 안정성에 영향을 미칠 정도의 하자일 것

예를 들어, 누수, 벽지 곰팡이, 하수구 역류, 창호 불량, 보일러 작동 불능, 난방 미작동 등은 감액 대상이 될 수 있지만,
경미한 흠집이나 오래된 벽지의 탈색 등은 협상 근거로 활용되기 어렵습니다.

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실무에서는 감액보다는 수리 협의가 우선

현실적으로는 임대인이 “그럼 수리해 드릴게요”라며 문제를 해결하려는 경우가 많습니다. 법적으로는 감액도 가능하나, 실무에서는 입주 전 수리로 협의를 마무리하는 경우가 훨씬 일반적입니다.

하지만 임대인이 수리를 거부하거나, 시일이 오래 걸리거나, 품질이 떨어질 경우에는 임차인이 불이익을 받을 수 있으므로, 이때는 보증금 일부 감액을 요구하거나, 일정 부분을 보증금에서 차감해 줄 것을 요구할 수 있습니다.

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감액 협상 시 유리한 조건 – 사진과 사전 점검표

보증금 감액을 협상하기 위해서는 하자가 실제로 존재했으며, 임차인이 그것을 입주 전에 확인했다는 점을 문서나 사진 등 객관적인 증거로 제시하는 것이 매우 중요합니다.

다음 자료를 미리 확보해 두면 협상이 훨씬 유리해집니다:

• 입주 전 사전 점검 사진
• 영상 녹화 또는 녹음 파일 (현장 방문 시 설명 포함)
• 사전 점검 체크리스트 (중개인 동행 시 함께 작성하면 더욱 유효)
• 중개사의 확인·동의 메시지나 문서

이런 기록은 분쟁이 발생했을 때도 매우 강력한 증거로 작용합니다.

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계약서 특약 조항으로 감액 가능성 확보하기

가장 현실적이고 강력한 대응은 계약서 작성 시부터 특약 조항을 넣는 것입니다. 예를 들어:

• “입주 전 벽지 곰팡이 제거 및 도배 완료 예정”
• “보일러 고장 시 입주 전 교체 또는 보증금 30만 원 차감 동의”
• “하자 발생 시 입주 전 보증금 일부 조정 가능”

이러한 특약이 있으면 보증금 감액 협상은 더욱 명확해지고, 임대인의 책임도 법적으로 뒷받침됩니다.
특약은 서면 계약서 내 기재하거나, 별지로 첨부하고 임대인 및 임차인 서명을 받아야 효력이 있습니다.

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감액 협상에서 법적 주장 가능성 – 민법 및 주택임대차보호법

앞서 언급한 민법 제580조(임대물의 하자 담보책임) 외에도,
**민법 제582조(임차인의 해지권)**에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다:

“하자 때문에 임대물 사용이 어려운 경우, 임차인은 계약을 해지할 수 있다.”

또한, 주택임대차보호법 제6조는 임차인의 최소 거주 기간을 보장하는 동시에, 계약 체결 당시의 상황을 보호받을 수 있도록 하고 있습니다.

이러한 법적 근거는 임차인이 단순히 부탁하는 것이 아니라, 정당한 권리로서 감액을 주장할 수 있는 법적 무기가 됨을 뜻합니다.

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감액이 안 될 경우, 계약 해지는 가능할까?

만약 보증금 감액을 요구했지만 임대인이 이를 거절하고, 수리도 하지 않는다면 어떻게 될까요?
이 경우에는 계약 자체를 해지하는 것도 고려할 수 있습니다.
단, 이 경우에는 입주 전이어야 하고, 계약금 반환 또는 위약금 관련 문제가 없도록 하자 발생의 입증이 매우 중요합니다.

입주 후에 문제가 발생했다면 ‘묵시적 승인’이 될 수 있기 때문에, 사전 점검 및 하자 통보 시점이 핵심입니다.

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결론 – 입주 전 하자 발견 시, 임차인의 대응은 협상이 아닌 권리 행사

입주 전 발견된 하자에 대해 보증금 감액을 요구하는 것은 단순한 부탁이 아닌, 법적으로 보장된 권리의 행사입니다.
임대인과의 협상에서 주도권을 가지기 위해서는 계약 전 하자 점검, 사진 증거 확보, 특약 기재 등이 반드시 필요합니다.
계약은 ‘서명’보다 ‘내용’이 중요하며, 사소한 하자라도 입주 전이라면 보증금 감액 협상의 유효한 근거가 될 수 있습니다.

 

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