중개인과 3자 계약의 책임

– 집주인·세입자·중개인이 얽힌 3자 계약에서 분쟁이 생기면 책임은 누구에게 있는가? 실제 사례로 분석한다 –

 

전세나 월세 계약을 체결할 때 대부분의 사람들은 공인중개사의 도움을 받아 임대인과 연결됩니다.
이때 계약에는 ①집주인(임대인), ②세입자(임차인), ③중개인(공인중개사)이라는 3자 관계가 형성되며,
계약 체결은 집주인과 세입자 사이에서 이뤄지지만, 계약 과정의 정보 제공, 확인, 서류 준비 등은 대부분 중개인이 수행하게 됩니다.

문제는, 계약 이후 분쟁이 발생했을 때 과연 누구에게 책임을 물을 수 있는가 하는 점입니다.
공인중개사는 단순한 ‘중개자’ 일뿐일까요? 아니면 법적으로 적극적인 책임 주체일까요?

이 글에서는 임대차 계약에서 3자 구조가 형성될 때의 법적 책임 분배, 실무적 대응 방법, 실제 사례 분석을 통해
중개인의 역할과 책임에 대해 명확히 짚어보겠습니다.

 

계약은 임대인과 임차인 사이에서 체결되지만, 중개인은 단순한 전달자가 아니다

기본적으로 전세 계약의 법적 계약 당사자는 임대인과 임차인입니다. 계약서에도 서명하는 것은 이 두 사람이며,
공인중개사는 보통 계약서를 작성하고, 설명하며, 입회하는 입장으로 처리됩니다.

그러나 현실에서는 중개인이 정보를 부정확하게 전달하거나, 사실을 숨긴 채 계약을 체결하도록 유도하거나,
또는 계약서의 중요한 내용을 빠뜨린 경우 분쟁이 발생합니다.

이때 단순히 “나는 중개만 했을 뿐”이라는 말로 책임을 면할 수 있을까요?
정답은 아니오입니다.

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법적으로 중개인의 책임은 어디까지 인정될까?

공인중개사의 책임은 민법과 공인중개사법 두 가지 법률로부터 발생합니다.

🔹 1. 민법상 불법행위 책임 (제750조)

타인의 권리를 침해한 자는 손해를 배상할 책임이 있다.
→ 중개인이 중대한 과실이나 허위 정보를 제공한 경우, 임차인 또는 임대인에게 손해를 입혔다면 불법행위 책임이 성립합니다.

🔹 2. 공인중개사법 제25조(중개대상물 확인·설명의무)

공인중개사는 중개대상물의 권리관계 및 상태에 대해 확인하고 설명할 의무가 있으며, 서면으로 교부해야 한다.

즉, 등기부 확인, 임대인의 권한 확인, 하자 여부, 임차권 설정 여부 등을 확인하지 않고 계약을 진행했다면, 이는 명백한 위반이며
→ 민사상 손해배상 책임은 물론, → 행정처분(등록취소, 과태료)도 가능합니다.

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실제 사례① – 위임장 위조 사건에서 중개인의 책임 인정

▶ 사건 개요
서울의 한 임차인이 A 부동산을 통해 전세계약을 체결. 집주인은 해외 거주 중이라며 대리인 B가 계약을 체결.
계약금과 잔금을 모두 지급하고 입주했으나, 나중에 **대리권이 허위(위임장 위조)**라는 사실이 드러남.

▶ 결과
법원은 “중개인이 대리권의 진위 여부를 충분히 확인하지 않았다”며, 공인중개사에게 보증금 손해 전액에 대한 배상 책임을 인정함.
공인중개사는 중개대상물 확인·설명 의무를 위반했고, 중대 과실로 간주됨.

▶ 핵심 포인트
→ 중개인은 ‘단순 전달자’가 아니라, 계약 당사자가 확인할 수 없는 정보를 대신 확인해야 하는 적극적 의무자입니다.

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실제 사례② – 전세금 반환 불가 상황에서도 중개인의 고지 의무 위반 인정

▶ 사건 개요
전세계약 체결 당시 해당 주택에는 선순위 근저당권이 설정되어 있었고,
임차인의 보증금은 전액이 보장되지 않는 상황이었음.
공인중개사는 이 사실을 설명하지 않았고, 임차인은 전입신고와 확정일자를 받았음에도 우선변제권이 미치지 않음.

▶ 결과
법원은 “공인중개사가 중개대상물의 권리관계를 설명하지 않은 것은 명백한 설명의무 위반”으로 보고, 임대인과 함께 손해배상 책임을 부담하도록 판결.

 

 

실무 팁 – 계약 전 중개인에게 반드시 확인해야 할 사항

다음과 같은 항목은 중개인이 확인·설명해야 할 법적 의무가 있으며, 확인서를 받아두는 것이 분쟁 예방에 매우 효과적입니다:

• 등기부등본 상 소유권자 일치 여부
• 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리제한 사항 존재 여부
• 해당 주택의 용도지역, 건축물 용도 확인
• 하자 여부 (보일러, 누수, 곰팡이 등)
• 실제 거주 가능 여부 (불법 건축물 여부 등)

→ 중개인은 이 사항들을 문서로 확인·설명하고, 계약 당사자에게 서명받을 의무가 있습니다.

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임차인·임대인 입장에서 중개인의 책임을 물을 수 있는 절차

1. 내용증명 발송: 계약 관련 문제 발생 시, 중개사에게 책임을 묻기 위해 사실관계를 통지합니다.
2. 한국공인중개사협회 또는 지자체에 신고: 과태료 또는 행정처분 가능
3. 민사소송 제기: 손해배상 청구. 이때 위임장, 확인설명서, 계약서 사본 등이 중요 증거로 작용
4. 공제금 청구: 공인중개사는 의무적으로 보증보험에 가입되어 있어, 일정 금액까지 보상 청구 가능

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결론 – 중개인은 제3자가 아닌 ‘법적 책임자’

중개인은 임대인과 임차인을 연결하는 단순한 다리 역할을 하는 것처럼 보이지만, 공인중개사법상 강한 의무와 책임을 지는 존재입니다.
따라서 계약 과정에서 발생하는 정보 오류, 확인 누락, 사실 은폐 등으로 인해 분쟁이 생긴 경우
중개인도 명백한 법적 책임을 질 수 있으며, 실무상 그 책임이 매우 무겁게 평가될 수 있습니다.

임대인과 임차인은 계약 전에 중개인의 확인사항을 꼼꼼히 점검하고, 문제가 생겼을 때 ‘책임은 계약 당사자끼리만’이라는 편견을 버리고
중개인에게도 권리와 의무가 있다는 점을 잊지 않아야 합니다.

 

🔹 핵심 키워드

• 중개인 책임
• 3자 계약 분쟁
• 공인중개사 법적 책임
• 전세계약 중개사
• 중개대상물 확인설명