입주 전 사진 촬영

– 집 상태를 사진으로 남겨야 하는 이유는 무엇일까? 나중에 분쟁을 막기 위한 필수 증거 자료 –

 

전세든 월세든, 이사를 앞두고 집을 둘러보는 시간은 매우 짧습니다.
대부분의 임차인은 잔금을 치른 후 이삿짐을 들여서야 비로소 집 안 구석구석을 제대로 확인하게 되죠.
그런데 막상 입주해 보니, 보일러가 작동하지 않거나, 벽에 곰팡이가 피어 있거나, 하수구에서 냄새가 올라오는 등 사전에는 알지 못했던 하자가 발견되는 경우가 적지 않습니다.

이럴 때 입주 전에 사진을 찍어두었는가 여부가 나중에 임대인과의 책임 공방에서 핵심적인 쟁점이 됩니다.

이번 글에서는 왜 입주 전 사진 촬영이 중요한지, 촬영 시 필수 포인트와 법적 증거 활용 방법,
그리고 하자 보수, 보증금 공제 분쟁에서의 사진 증거의 힘에 대해 설명합니다.

 

임대차 계약에서 ‘현 상태 인도’란 무엇인가?

임대차계약서에는 대개 ‘임대인은 본 건물을 현재 상태로 임차인에게 인도한다’는 문구가 포함되어 있습니다.
이 말은 하자가 있는 상태 그대로 인도한다는 의미가 아니라,
‘특별한 문제가 없고 통상적인 사용에 지장이 없는 상태’를 전제로 한다는 뜻입니다.

하지만 실제로는 계약 전 집을 5~10분 둘러보는 것만으로는 하자나 훼손 상태를 모두 파악하기 어렵습니다.
따라서 입주 전 상태를 구체적으로 증거화하는 작업이 필요하며, 그 가장 간단하고 확실한 방법이 사진 촬영입니다.

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민법상 임대인의 하자 보수 의무

민법 제623조는 임대인의 주요 의무 중 하나로 **‘임대물의 사용·수익에 필요한 상태 유지’**를 명시하고 있습니다.

민법 제623조 (임대인의 의무)
임대인은 목적물을 계약에서 정한 사용·수익에 적합하도록 유지할 의무를 진다.

 

즉, 집 안에 곰팡이, 누수, 전기 문제, 보일러 고장 등이 있었다면
→ 임대인은 이를 수리할 책임이 있으며,
→ 임차인은 하자 보수를 요구하거나, 심할 경우 계약 해제도 가능합니다.

하지만 문제는 하자가 입주 전부터 있었는지, 입주 후에 발생한 것인지에 따라
→ 책임 소재가 완전히 달라진다는 점입니다.

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책임 판단의 핵심은 ‘시점 증거’

보일러가 고장 났다고 가정해 봅시다.
입주 첫날부터 작동이 안 됐는지, 입주 후 몇 달 지나 고장 난 건지에 따라
→ 임대인과 임차인의 책임 구분이 갈립니다.

이때 가장 확실한 방법은 입주 당시 촬영한 사진과 영상입니다.

• 벽면 곰팡이 상태
• 누수 흔적
• 바닥 찍힘·파손
• 창문 결로, 곰팡이
• 콘센트 상태
• 화장실 배수 상태
• 가전제품 작동 여부 (보일러, 에어컨 등)

→ 입주 당일 또는 이사 전날에 촬영한 시간 정보가 있는 사진은 법원에서도 증거로 인정됩니다.

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하자 보수 분쟁, 보증금 공제에 사진이 중요한 이유

입주 전 사진은 다음과 같은 상황에서 임차인을 보호하는 핵심 증거가 됩니다:

1. 임대인이 기존 하자 수리를 거부할 때
   → “입주할 때부터 이랬다”는 주장을 사진으로 입증 가능
2. 퇴거 시 보증금 공제 문제가 발생할 때
   → “입주 전에도 이미 벽지가 훼손돼 있었다”는 점을 입증할 수 있음
   → 임대인의 수리비 공제 요구에 대응 가능
3. 보증금 반환소송에서 책임 소재 다툴 때
   → 민법 제390조(채무불이행에 의한 손해배상) 조항과 함께 사용 가능

📌 실제 사례:
서울중앙지방법원은 “입주 직후 찍은 사진을 통해 하자 존재가 명백하게 확인된다면, 임차인은 수리 요청 및 손해배상을 청구할 수 있다”라고 판결한 바 있습니다.

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어떻게 찍어야 법적 증거로 인정받을까?

다음 조건을 갖추면 입주 전 촬영 자료는 강력한 법적 증거로 활용 가능합니다:

• 촬영 일자와 시간 정보 포함 (EXIF 데이터)
• 여러 각도에서 동일 부위 촬영 (정면, 측면 등)
• 하자가 보이는 부분은 확대 촬영
• 사진 외 영상으로도 확보 (전체 흐름 확인 가능)
• 스마트폰 캘린더·날씨·신문·이삿짐 등으로 날짜 입증 보완

📌 TIP:
찍은 사진은 클라우드나 이메일로 백업하고,
필요시 내용증명 우편에 사진 인쇄물 첨부도 가능합니다.

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임대인에게 하자 통보 시 사진은 어떻게 활용되는가?

입주 후 하자가 발견된 경우, 임대인에게 구두 통보만 하면 증거가 부족합니다.
다음 순서로 사진을 활용한 통보 절차가 중요합니다:

1. 사진을 첨부한 메시지(카톡/문자/이메일) 전송
2. 하자 부위 설명, 발생 시점, 요청 사항 명확히 기재
3. 가능하다면 제3자(중개인, 관리사무소)에게도 함께 공유
4. 회신이 없거나 거절 시, 내용증명 발송

→ 하자 수리 불응 시에는 보증금 감액 요구 또는 민사상 손해배상 청구 가능
→ 민법 제580조(하자담보책임) 조항 활용 가능

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퇴거 전에도 사진 촬영은 반드시 필요하다

입주 전뿐 아니라 퇴거 직전에도 반드시 집 상태를 사진으로 남겨야 합니다.

• 입주 전 사진과 비교 가능
• “원상복구가 잘 됐다”는 사실을 입증
• 임대인이 임의로 수리비를 차감하지 못하도록 방어 가능

📌 입주 전과 퇴거 직전 사진이 쌍으로 확보되면, 거의 모든 보증금 분쟁에서 임차인이 방어할 수 있습니다.

 

결론 – 사진 한 장이 수백만 원의 권리를 지킨다

임차인은 입주하면서 주택 상태를 그대로 수용하는 입장이기에,
하자의 책임이 본인에게 전가되지 않도록 방어 수단을 준비해야 합니다.
사진 촬영은 가장 저렴하면서도 강력한 증거 확보 수단이며,
분쟁 발생 시 법원에서도 적극적으로 받아들여지는 실질적인 보호 장치입니다.

입주 전 “깨끗해 보이니 괜찮겠지”라는 안일함 대신,
미리 찍고 남겨두는 습관이 보증금 수백만 원을 지킬 수 있습니다.

 

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